Данък върху доходите от наем: ставка, признати разходи и срокове (2026)

Доходът от наем на имот се облага с данък 10%, но не върху целия наем: от него първо се приспадат 10% признати разходи. Данъкът се внася на тримесечия, а в края на годината наемът се записва в годишната данъчна декларация. Пенсията не се облага с данък, но наемът се облага, затова и пенсионерите, които дават жилище под наем, имат задължения към Националната агенция за приходите (НАП).

Тук е описано какво важи към октомври 2026 г. според Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и информацията на НАП.

Как се изчислява данъкът

Според чл. 31 от ЗДДФЛ облагаемият доход от наем се получава, като наемът се намали с 10% разходи. Това са нормативно признатите разходи: законът ги определя като процент от наема. Върху остатъка данъкът е 10% (чл. 44, ал. 3). На практика плащате 9% от наема, защото 10% се взимат от 90%.

Ако лицето внася осигурителни вноски за своя сметка, те се приспадат от основата за авансовия данък (чл. 44, ал. 1). Когато нямате такива вноски, основата е наемът минус 10%.

Кой внася данъка

Всичко зависи от наемателя.

Наемателят е фирма. Ако наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице (например фирма или едноличен търговец), то удържа данъка при всяко плащане на наема и го внася в НАП. Вие получавате сметка за изплатени суми. Авансов данък не внасяте сами, но наемът пак влиза в годишната ви декларация.

Наемателят е физическо лице. Тогава данъка внасяте вие, до края на месеца след тримесечието: до 30 април, 31 юли и 31 октомври за първите три тримесечия, както пише НАП. В същите срокове се подава и декларация по образец 4001 в НАП по постоянния ви адрес. Ако за дохода няма дължим авансов данък, декларация не се подава.

Четвъртото тримесечие. За доходите от октомври до декември авансов данък не се внася (чл. 67, ал. 2). Той се изравнява с годишната декларация. Ако наемателят е фирма, можете писмено да поискате да ви удържи данък и за четвъртото тримесечие. Тогава тя го внася до 31 януари на следващата година (чл. 65, ал. 13).

Годишната декларация

Наемът се декларира в годишната данъчна декларация, в Приложение № 4. Срокът е от 10 януари до 30 април на следващата година (чл. 53, ал. 1). За доходите от 2026 г. това е периодът от 10 януари до 30 април 2027 г. До 30 април се внася и данъкът за довнасяне: това е годишният данък, намален с авансово платеното (чл. 48, ал. 3 и чл. 67, ал. 5).

5% отстъпка. Според чл. 53, ал. 6 от ЗДДФЛ и страницата на НАП отстъпка от 5% върху данъка за довнасяне получавате, ако едновременно:

• подадете декларацията по електронен път до 31 март;
• нямате публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение, към момента на подаване;
• внесете данъка за довнасяне до 31 март.

Отстъпката е най-много 255,65 евро. Законът още пази сумата като 500 лв.; НАП я посочва в евро по фиксирания курс 1,95583 лв. за 1 евро (БНБ).

Как се подава. Онлайн, през портала за електронни услуги на НАП с ПИК или с квалифициран електронен подпис (КЕП), или на хартия в офис на НАП или по пощата. Ако откриете грешка след срока, можете еднократно да подадете нова декларация до 30 септември (чл. 53, ал. 2).

Пенсионери, които дават имот под наем

Пенсиите от задължително осигуряване в България и в чужбина не се облагат с данък и не се декларират, пише НАП (чл. 13, ал. 1, т. 6 от ЗДДФЛ). Същото важи за допълнителните пенсии, получени след придобиване на правото на такава пенсия. Ако пенсията е единственият ви доход, не подавате декларация.

Наемът е друг доход и се облага по правилата по-горе. В чл. 44 няма облекчение заради възрастта. Специално правило има само за хора с 50% или повече намалена работоспособност: те дължат авансов данък за наем едва след като облагаемият им доход от всички източници от началото на годината, намален със задължителните осигуровки, надхвърли 4049,43 евро (7920 лв.). Нужно е валидно към датата на плащането решение на ТЕЛК или НЕЛК, а когато наемателят удържа данъка, копие от него му се дава еднократно.

Различно е при земеделска земя: доходите от рента или аренда за земеделска земя не са облагаеми (чл. 13, ал. 1, т. 24).

Пример в евро

Жилище е дадено на физическо лице за 500 евро месечно през цялата година. Други доходи няма, вноски за своя сметка няма.

• За тримесечие наемът е 1500 евро. Без 10% разходи остават 1350 евро, а данъкът е 135 евро.
• Авансово се внасят 3 пъти по 135 евро, общо 405 евро: до 30 април, 31 юли и 31 октомври.
• За годината наемът е 6000 евро. Без разходите (600 евро) остават 5400 евро, а данъкът е 540 евро, т.е. 9% от наема.
• Остават 540 − 405 = 135 евро за довнасяне до 30 април на следващата година.
• При електронно подаване и плащане до 31 март отстъпката е 5%: сумата е около 128 евро вместо 135.

Ако наемателят е фирма, тя удържа по 45 евро при всяко плащане (10% от 450 евро). Четвъртото тримесечие не се удържа, освен ако не поискате, и резултатът е същият: 135 евро за довнасяне с годишната декларация.

Къде да проверите

Подробностите по вашия случай са в страницата на НАП за доходите от наем, в портала за електронни услуги на НАП (portal.nra.bg) и в данъчно-осигурителния календар на nra.bg. Това е обща информация, а не консултация. За конкретен случай, например при няколко имота, чужд наемател или спор за срок, питайте териториалната дирекция на НАП по постоянния си адрес.