club50plus.bg

Наемодателството си е чист бизнес – нужни са внимателни преценки
и спазване на закона

„Оставили са ми над 1000 лв. сметка за парно и сега не знам какво да ги правя. Имат някакъв багаж при мен, но той едва ли струва толкова."
С такива жални думи се обърна към мен като към домоуправител само преди седмица един от собствениците, който си дава жилището под наем.

Беше ми трудно да му вдъхна каквато и да е надежда. Наемателите му бяха студенти, повечето от провинцията, а някои вече са в Англия.

Същият този собственик обаче вече е дал апартамента си на нови наематели – отново студенти. Нямал пари да го ремонтира, за да го даде на някой друг – младо семейство, например.

Този човек, или нека си го наричаме – собственик, защото българинът много обича собствеността, но мрази да я поддържа, вече е изпаднал в познатия омагьосан кръг, излизането от който винаги е придружено с големи загуби. От наемодател на приятно жилище в центъра на София, сега е пак наемодател, но на съсипан до неузнаваемост апартамент, чийто основен ремонт не може да бъде покрит от наемите, взимани през предходните 5 години. Да не говорим за натрупаните сметки.

За да не се озовете на неговото място, в случай че решите да печелите допълнително от апартамент, в който не живеете, трябва да подходите към отдаването под наем като към много сериозен бизнес и да браните интересите си всяка минута, докато вътре има наематели.

Това означава да следите поведението им, сметките които правят и да съблюдавате всички изисквания на закона – договори и плащане на данъци. В противен случай е 100% сигурно, че ще се прецакате.
На първо място, най-важното е да си подберете

най-подходящия наемател

Това е изключително важно условие. Ако наемателят не е подходящ, всички останали стъпки са абсолютно безсмислени. Какво точно се разбира под подходящ наемател – платежоспособен, от средната класа, по възможност със семейство, но не и с прекалено малки деца. Човек, който излъчва доверие и солидност, но без да е прекален баровец.

Разбира се, може да варирате около този идеален образ, но по принцип избягвайте студенти, и то по три-четири, защото те определено не пазят и не обичат да плащат режийните разноски. Избягвайте и семейства с бебета, защото ако спрат да плащат много трудно можете да прекъснете договора и да ги изгоните. Законите ги пазят.

Въобще, изборът ви трябва да е внимателен и прецизен, без да бързате. Ако намерите подходящ наемател, но той иска да намалите цената – направете го. Няма да сбъркате, а само ще спечелите, даже и ако намалите до 20% месечния наем.
След като се уверите, че това е подходящият наемател,

непременно сключете договор

Договорът е гаранция за плащанията, сроковете, неустойките, възможност да изисквате суми впоследствие. С договор в ръка много по-лесно можете да се отървете от наемател, който ви трови живота.

В този смисъл е добре да се обърнете към позната и голяма агенция за недвижими имоти. Даже и вие да сте си намерили наемател, специалистите от агенцията ще ви консултират за цените, за договора, ще го изготвят и сключат. Струва си да рискувате един наем като такса, а и самата агенция се явява, като гарант, защото при нея се съхранява още един наем, даден от наемателя, с който се покриват евентуални непредвидени разноски след като договорът изтече.

Целият разход около наема е всъщност задължението ви да плащате данък върху дохода. Плащането на този данък също е своеобразна гаранция, защото по този начин официализирате отношението наемател-наемодател и ако нещата стигнат до съд, възможността да спечелите е голяма.

Данъкът е еднократен – 10% в края на годината. Имате и10% нормативно признати разходи, което означава, че върху цялата сума данъкът става 9%. Ниският процент обезсмисля криенето на приходи от наем или пък старата врътка – договор на ниска цена, а горницата на ръка. Това само увеличава риска.

При данъците има една единствена особеност. Ако вие сте физическо лице, а наемателят – юридическо, вие сте задължен да плащате тези 9% всеки месец, когато си получите наема.
В договора е добре да предвидите и

неустойки

както и възможност за преждевременно прекратяване.
Неустойката обикновено е в размер на един наем, или максимум два. Това важи в класическия случай, когато отдавате под наем жилището си на частно лице.
В случай, че сключвате договор с фирма и в зависимост от големината на жилището и размера на наема, можете да изискате банкова гаранция, или стоп депозит.

Това са все варианти за защита срещу евентуално неплащане, защото при големи площи и големи фирми и загубите ви могат да бъдат големи. Ето защо при подписване на договор с физическо лице обикновено срокът е от 1 до 3 години, а при подписване с фирма – от 3 до 5 години.

И в двата случая трябва да има клауза за преждевременно прекратяване, в случай че не сте доволен от наемателя, той не плаща, или пък вие решите да продадете апартамента. Нормалното прекратяване е с предизвестие от 1-2 месеца. При преждевременно, например при неплащане, може да сложите клауза, че наемателят е длъжен да напусне от следващия месец, когато е пропуснал един наем. Разбира се тези клаузи трябва да се прилагат внимателно, защото наемателят може да има временно затруднение и да не си струва да губите добър стопанин.

За да няма изненади в края на договорния период, трябва да изпипате всички детайли, свързани с режийните разноски.

Парното и телефонът

са най-големите капани. Особено второто, защото може много бързо да се навъртят разговори за десетки хиляди лева. Именно поради тази причина, при отдаване на жилището под наем трябва да се обърнете към телефонния оператор с молба за временно прехвърляне на номера на друго лице. Ако наемателят откаже, то най-добре е да спрете телефона. Това не е проблем в години, в които всеки има мобилен телефон.

Кабелната телевизия и интернетът също е добре да не бъдат на ваше име, защото с тях също се злоупотребява, макар и сумите да са по-малки. Всеки наемател може много лесно и бързо в рамките на седмица да си прекара интернет и цифрова телевизия, без наемодателят да има нищо общо с тях и със сметките по тези услуги.

Значително по-сложно стои въпросът с тока, парното и водата. Тук също има много лесен и правилен подход. На първо място трябва да направите всичко възможно, за да можете да си проверявате сметките по интернет или по телефона. Така във всеки момент ще знаете какво е начислено и какво е платено.

Втората стъпка е да направите договора така, че наемателят да плаща на вас всеки месец сумите за ток, парно и вода, а вие да ги внасяте. Така ще сте 100% сигурен, че никой не ви завлича. Тази договорка можете да направите и допълнително, но гледайте да се спазва стриктно.

Важно е също така да присъствате на годишната проверка на топломерите за радиаторите, която се прави от хора на топлинния счетоводител. Също така е добре да се обръщате периодично към водният оператор, за да сте сигурен, че наемателят дава достъп на инкасатора, а не се начисляват нереално ниски суми за вода. Често срещана практика е да се окаже, че за 3 години наемателят чинно си е плащал по 3 кубика месечно, а всъщност е разходвал по 10. Разликата винаги се плаща от наемодателя и е един от най-горчивите хапове.
Затова си

правете сметката

внимателно и детайлно, за да видите дали има смисъл въобще от отдаването на жилището под наем. Като се има предвид, че наемателите по принцип не пазят особено жилищата, то трябва задължително да заделяте минимум 15% от наемната цена за ремонт и освежаване след като напусне поредния наемател – амортизационни.

Ако той ви предложи да направи ремонт срещу приспадане от наема, съгласете се! Това показва, че наемателят държи на жилището и ще ви спести огромни разправии с ремонти и майстори.

Към тези 15% е добре да прибавите и 9-те процента данък, който ще платите в края на годината. Отделяйте ги всеки месец, за да ви е по-лесно.
Така излиза, че имате около 25% разходи върху наема, което означава, че един наем от 300 лева месечно, всъщност е 225 лв. Тази сметка е важна, за да видите дали ви се рентира отдаването под наем. Направете си я преди да започнете да търсите наемател, но си я правете и по време на целия договор, защото все пак средните наемни цени за съответния град се променят с времето. Лошото е, че в България те са все в посока надолу през последните 4 години.

Ако си направите правилно сметката, ще видите, че далаверата е много тънка.

Едно неплащане

от страна на наемателя или скрити и неплатени сметки може да ви изкарат на загуба.

В този случай – при недобросъвестен наемател, в никакъв случай не отлагайте решението, а започнете веднага законовите процедури. Задействайте клаузата за предсрочно разваляне на договора, вземете си всички неустойки, а ако те не покриват щетите и неплатените наеми, заведете дело срещу наемателя на база на договора. Именно тук от полза ще ви легалния и истински договор за наем, както и удостоверението, че чинно сте си плащали данъците върху този нетрудов доход.

Подобни дела се печелят сравнително лесно, макар и да се проточват във времето, което означава, че няма да има кой знае какви разходи.
Бързото изгонване на некоректният наемател пък ще ви даде възможност да отдадете веднага жилището на друг, след като сте направили бърз освежителен ремонт с амортизационните отчисления от 15% месечно. Така загубата ви ще бъде сведена до нула и ще сте един щастлив наемодател.

В случай, че този бизнес ви се стори трудничък и всепоглъщащ (какъвто си е всъщност), а лихвите по банковите депозити са високи, или пък искате да почнете друг вид бизнес – просто продайте апартамента и действайте на новия фронт.